——访北京市潮阳律师事务所律师杨晓虹

　　杨晓虹，北京市潮阳律师事务所律师，北京律师协会理事，朝阳律师协会副会长、朝阳区劳动仲裁委仲裁员。曾先后被评为“北京市148法律服务优秀工作者”、“社会公益法律服务先进个人”、“朝阳区公益法律服务先进个人”。

　　有的消费者因为和开发商产生纠纷，就拒绝向银行偿还贷款，这在法律上是不同的法律关系，如果因此发生讼争，银行起诉消费者，消费者将会败诉。还有，有的消费者因为和开发商发生纠纷，就拒绝缴纳物业管理费和供暖费，如果因此发生讼争，消费者也会面临不利的法律后果。

　　随着近年来房地产市场的火爆发展，买房租房的人越来越多，关于房产的维权纠纷问题也越来越多。

　　对此，日前中国质量万里行记者采访了北京市潮阳律师事务所的杨晓虹律师。杨律师是从业15年的资深律师，对房地产领域的消费者维权尤其熟悉，她向记者介绍了在房地产领域维权的一些情况，并表示消费者维权最重要的就是要保持清醒的头脑，做到理性维权。

　　杨律师说，目前房地产投诉已经成为消费维权领域的热点、难点问题。房屋质量、迟延交付房屋、承诺不兑现、房产证办理等问题，成为消费者投诉的最主要问题。而且尤其让人忧虑的是，即使消费者的投诉事实清楚、证据确凿，但依然很难协调解决，房产纠纷维权难度很大。

　　房产维权力不从心
　　房产纠纷维权为什么会这么难呢？杨律师告诉记者，由于房地产领域至今未能列入《消费者权益保护法》范畴，因此，大多数消费者在维权时缺乏法律的支持，往往“力不从心”。

　　据杨律师的总结，房产领域的消费者在维权过程中通常会遇到以下问题：

　　一、调查取证困难；
   
       二、维权成本高；
  
       三、信息不对称，处于被动地位；
 
       四、消费维权存在法律漏洞及法律法规的冲突；
 
       五、隐性侵权；

       六、违法行政和司法不公等。

　　商品住房因其标的额大，依靠消费者自身的力量、消费者协会的力量难以解决商品房市场所存在的诸多问题。比如房屋质量纠纷，解决起来就是个“老大难”问题，涉及赔偿就更难。一些不负责任的开发商对常见的质量问题往往敷衍了事，不解决根本问题。对于一些严重的质量问题，消费者又很难出具权威证明，因此很难得到开发商的赔偿。消费者花了一辈子的积蓄，没有买来安居，却买来了“无尽的辛酸和烦恼”。要退退不了，要换没希望，要修不顺畅。

　　现在，人们的维权意识和法律意识都越来越强，很多消费者在碰到问题的时候往往拿起法律武器，通过诉讼途径维护自身的权益，这无疑是社会的进步。但是杨律师提醒大家，法律是一把双刃剑，如果不能合理地运用法律武器，有时它不但达不到维护自身权益的目的，相反可能还会伤及自身。

　　要慎重选择法律途径
　　总的来说，消费者在房产领域维权的活动中需要注意以下几点：

　　一、立足于解决问题，不要轻起讼争，因小失大。对于解决问题而言，如果能协商解决，对双方都有利，除非万不得已，不要轻起讼争，要知道，诉讼是有风险的。由于诉讼请求不当，证据不足，对法律的不同理解等等，都可能导致败诉。有的虽然胜诉了，但所花费的时间、精力、费用等已远远超过了所要争取的利益，显然是得不偿失。因此，在决定起诉前，一定要仔细权衡利害得失，对于没有把握胜诉的，一定要慎重决定。

　　二、注意保留搜集相关的证据。掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证。即使没有涉诉，掌握开发商违约的充分、可靠的证据，也会使自己在和开发商的谈判中处于有利的地位。因此，在整个交易的过程中，消费者都应该注意保留和收集一切能够证明事实的相关证据，例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。如果购房者没有这样的意识和事先的准备，一旦发生纠纷，就可能面临不利的诉讼结果。

　　三、注意分清不同的法律关系。现在，消费者在购买商品房时，大部分都采取银行按揭的方式，通过银行贷款购房。这里既有消费者和开发商的房屋买卖合同关系，也有消费者和银行的借款合同关系，二者既相互联系，也是各自独立的法律关系。实践中，很多消费者对此认识不清。有的消费者因为和开发商产生纠纷，就拒绝向银行偿还贷款，这在法律上是不同的法律关系，如果因此发生讼争，银行起诉消费者，消费者将会败诉。还有，有的消费者因为和开发商发生纠纷，就拒绝缴纳物业管理费和供暖费，如果因此发生讼争，消费者也会面临不利的法律后果。因此，消费者无论遇到什么样的纠纷，一般来说，应尽可能就事论事，不要激化和扩大矛盾，如果认识不清，应请教有关的专业人士，切不可蛮干。

　　四、要理智、冷静、善意地考量彼此的权利义务。在消费者和开发商发生纷争时，即使是开发商的过错，消费者也有义务合理、善意地采取措施，防止损失的进一步扩大，法律上对此有明确的规定。因此，消费者和开发商发生纠纷时，不能仅仅揪住对方的责任不放，也要看到自己应该履行的义务，以理智、冷静、善意的态度处理彼此的纷争。